Die Konditionen einer Baufinanzierung sind bei fast allen Kreditinstituten von den gestellten Sicherheiten abhängig. Als Sicherheit dient bei fast jeder Hypothek die Immobilie selbst. Genauer gesagt ist die Sicherheit für die Bank in Form einer Grundschuld vorhanden. Die Grundschuldschuld ist ein dingliches Recht des Gläubigers (einer Bank) seine Ansprüche aus dem Grundstück zu befriedigen.
Die Konditionen bei jedem Immobilienkredit sind oft gestaffelt. Die Staffelung bezieht sich dabei auf bestimmte Beleihungsgrenze bei einem Objekt. Die häufigste Beleihungsgrenze ist 60% des Beleihungswertes. Als Beleihungswert gilt der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie. Der Beleihungswert wird meistens von den Banken selbst auf Basis des aktuellen Kaufpreises und der eigenen Objektbewertung ermittelt. Für eine Immobilienfinanzierung, die vollständig innerhalb von 60% des Beleihungswertes liegt, erhält man die so genannte 1a Kondition.
Diese sehr gute Kondition lässt sich unter anderem dadurch begründen, dass in erster Linie für die Bank das Risiko stark reduziert wird. Die Verwertung einer Grundschuld bzw. Versteigerung eines Objektes bringt sehr wahrscheinlich 60% des Beleihungswertes (falls dieser richtig ermittelt wurde). Außerdem muss eine Bank für die Kredite, die innerhalb von 60% der Beleihungswertes liegen, den so genannten Realkredit bilden. Der Realkredit entlastet dabei die Banken bei der Bemessung der Zahlung an den Sicherungsfond. Diese Regelung existiert bereits mehrere Jahre - doch nun droht sie zu kippen. Falls keine Realkreditbegünstigung mehr möglich sein wird, müssen die Banken ihre Konditionen anheben, da sie dann den Beitrag zum Garantiefond einkalkulieren müssen.
Die Ursache für die mögliche Abschaffung der Realkreditprivilegierung ist die Immobilienkrise in den USA und England. Dabei bezweifelt die Bankenaufsicht, ob die Verwertung der Realkredite tatsächlich problemlos erfolgt. Diese Zweifel sind im Hinblick auf den starken Einbruch des Preisniveaus für Immobilien in USA völlig nachvollziehbar. Die Kredit-Wirtschaft versucht nun nachzuweisen, dass in den vergangenen Jahren die Ausfälle bei den realkreditunterlegten Forderungen nicht exorbitant waren. Auf diese Weise soll die Realkreditprivilegierung beibehalten werden. Davon würden die Verbraucher in Deutschland profitieren, da die Banken ihre Kosten dann nicht auf sie umwälzen müssten. Das Baugeld könnte günstig bleiben. Das Ergebnis bleibt abzuwarten. Auch die Vermögenswirksame Leistungen steuern einen Grossteil zur Baufinanzierung dazu.