Der Einsatz des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung war früher entscheidend. Heutzutage ist ein Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital möglich. Natürlich ist das Risiko für die Bank dadurch höher. Insbesondere kann ein Kreditausfall in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung mit hohem Abschreibungsaufwand für eine Bank verbunden sein.
Das Risiko ist deswegen höher, weil die Bank die noch offene Forderung nicht allein aus dem Objektverkauf decken kann. Wenn Erwerbsnebenkosten finanziert wurden, kommt es oft dazu, dass nach Verkauf der Immobilie oft noch 30%- 40% an Forderung offen bleiben. Beim Einsatz von Eigenkapital ist die Lage der Banken deutlich sicherer. Hier kann eine Immobilienfinanzierung allein aus dem Objektverkauf zurückgeführt werden.
Leider bringen viele Kreditnehmer nicht die erforderlichen Eigenmittel in die Finanzierung ein. Dies liegt unter anderem an der Konsumgesellschaft. Kaum jemand schafft es in jungen Jahren entsprechend vorzusorgen. Trotz der Tatsache, dass wir gerade in einer Erbengeneration leben, boomen 100%-Finanzierungen, bei denen kein Eigenkapitaleinsatz erforderlich ist. Die Banken lassen sich auf diesen Kompromiss ein, indem sie die Konditionen für solche Finanzierungen hochschrauben und gleichzeitig hohe Tilgungssätze vereinbaren. Die hohe Tilgung verkürzt die gesamte Laufzeit der Hypothek erheblich und ist nicht nur für die Bank im Hinblick auf das Risiko von Vorteil.
Der Kreditnehmer hat zwar aufgrund der hohen Tilgung eine höhere Belastung, kann sich aber schneller entschulden. Damit verschafft er sich die Möglichkeiten, mit Ablauf der Baufinanzierung weitere Kredite (zum Beispiel für Renovierungsmaßnahmen) aufzunehmen. Würden die Banken auf hohe Tilgungen verzichten, wäre die Kreditlaufzeit oft der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Objektes nicht angemessen. Bei den so genannten Vollfinanzierungen sollten daher unbedingt auch Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Diese ermöglichen eine flexible Rückführung der Baufinanzierung - und zwar absolut gebührenfrei. Sondertilgungen reduzieren die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung erheblich.
Zwar ist das Baugeld bei einer Vollfinanzierung etwas teurer, allerdings sind die Preisunterschiede hinnehmbar. Vor allem für Kunden mit hohem Einkommen ist eine Vollfinanzierung eine echte Alternative zur jahrelangen Ansparung des Eigenkapitals.